Ponad 20 tys. nowych pozwoleń na budowę rocznie, ale czy wszystkie inwestycje są prawidłowo ubezpieczone?

• Według danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego od pięciu lat wydawanych jest rocznie ponad 20 tys. pozwoleń na budowę dla inwestycji przemysłowych i infrastrukturalnych.
• Największe luki w ochronie powstają w sytuacji opóźnienia uruchomienia inwestycji, w transporcie specjalistycznych komponentów oraz w momencie przejścia z etapu budowy do fazy eksploatacji.
• Standardowa ochrona w polisie ubezpieczenia od wszystkich ryzyk CAR/EAR wygasa wraz z odbiorem końcowym, ale można ją rozszerzyć o okres gwarancyjny trwający nawet trzy lub cztery lata.
• Oprócz podstawowej polisy CAR/EAR i OC, inwestor oraz wykonawca powinni pamiętać o dodatkowych ubezpieczeniach ALoP oraz DSU (od utraty zysku wskutek opóźnienia uruchomienia inwestycji) oraz ubezpieczeniu mienia w transporcie (CARGO).

Według Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego od kilku lat rocznie wydawanych jest ponad 20 tys. nowych pozwoleń na budowę. W 2025 roku wydano łącznie 23 707 decyzji o pozwoleniu na budowę dla inwestycji komercyjnych i infrastrukturalnych w czterech kategoriach: budynków użyteczności publicznej (8454), rurociągów oraz linii telekomunikacyjnych i elektroenergetycznych (7591), budynków przemysłowych i magazynowych (4276) oraz obiektów infrastruktury transportu (3386). W 2024 r. było to 23 567 decyzji, w 2023 r., 26 557, a w 2022 r. 30 152 tys. Na tle innych kategorii wyróżnia się infrastruktura transportu: w 2025 r. wydano 3386 takich decyzji, o 11% więcej niż rok wcześniej (3049).

Odnotowano także wzrost inwestycji dotyczących dróg krajowych. GDDKiA podpisała w 2025 r. 23 umowy na budowę 175,7 km tras o wartości 5,1 mld zł i ogłosiła przetargi dla 29 odcinków o łącznej długości 387,5 km i szacunkowej wartości 13,3 mld zł. Oprócz tego w trakcie realizacji są nowe inwestycje kolejowe, farmy wiatrowe i fotowoltaiczne oraz projekty strategiczne, takie jak np. CPK.

Jednak czy wszystkie te inwestycje są odpowiednio ubezpieczone? Liczba nieprzewidzianych zdarzeń, które potrafią zatrzymać projekt lub opóźnić przychody inwestora wzrasta wraz z zakresem projektu. Ryzyka, które nie zostały zdefiniowane na etapie planowania, mogą nie zostać objęte ochroną w ramach podstawowej polisy.

– O ubezpieczeniu kontraktu budowlano-montażowego należy rozmawiać już na etapie kontraktowania inwestycji. To właśnie wtedy strony mają najlepsze warunki do świadomego ustalenia zakresu ochrony, podziału odpowiedzialności, wymaganych parametrów polis oraz realnej wyceny kosztów ubezpieczenia. Precyzyjne określenie oczekiwanych warunków ubezpieczenia leży zarówno w interesie inwestora, jak i wykonawcy. Inwestor powinien mieć pewność, że najważniejsze ryzyka związane z realizacją inwestycji zostaną odpowiednio zabezpieczone, natomiast wykonawca musi wiedzieć, jakie obowiązki ubezpieczeniowe przyjmuje na siebie, czy może je faktycznie spełnić oraz jaki koszt powinien uwzględnić w cenie kontraktowej. Jasne zasady pozwalają ograniczyć ryzyko późniejszych sporów, nieporozumień i dodatkowych kosztów – mówi Patryk Wełnicki, Zastępca Dyrektora Biura Ubezpieczeń Klientów Strategicznych i Lider Praktyki Technicznej w EIB SA.

Równie ważne jest, aby wymagany zakres ochrony był realnie dostępny na rynku ubezpieczeniowym i możliwy do uzyskania za racjonalną, ekonomicznie uzasadnioną składkę. Warunki ubezpieczenia nie powinny być tworzone w oderwaniu od praktyki rynkowej ani zawierać postanowień, których ubezpieczyciele nie są w stanie zaakceptować lub oferują je wyłącznie za nieproporcjonalnie wysoką cenę. Celem powinno być zbudowanie skutecznej i adekwatnej ochrony, a nie wyłącznie formalne zapisanie rozbudowanych wymagań w kontrakcie.

– Niestety, w praktyce kwestie ubezpieczeniowe są na etapie kontraktowania często pomijane albo odkładane na moment bezpośrednio poprzedzający rozpoczęcie robót. Wówczas może się okazać, że wymagania kontraktowe są nieprecyzyjne, wzajemnie sprzeczne, nieadekwatne do charakteru inwestycji lub niemożliwe do spełnienia na rynku. Prowadzi to do problemów z terminowym zawarciem polisy, ograniczenia zakresu ochrony, konieczności renegocjowania zapisów kontraktu albo poniesienia nieprzewidzianych kosztów. W skrajnych przypadkach może to również wpływać na termin rozpoczęcia lub dalszą realizację inwestycji – dodaje Patryk Wełnicki z EIB SA.

Dlatego warunki ubezpieczenia powinny być uzgadniane równolegle z warunkami technicznymi, prawnymi i finansowymi kontraktu. Ubezpieczenie nie jest bowiem formalnym załącznikiem do umowy, lecz jednym z kluczowych elementów podziału ryzyka pomiędzy inwestora, wykonawcę i pozostałych uczestników procesu inwestycyjnego.

Co się dzieje, gdy wygasa standardowa polisa dla inwestycji budowlanych?

Ubezpieczenie CAR/EAR (Construction All Risks / Erection All Risks) jest podstawą ochrony inwestycji budowlanych i montażowych. Obejmuje projekt w trakcie realizacji, czyli prowadzone roboty, materiały, komponenty, maszyny i urządzenia. Chroni od wszelkich szkód – zarówno wynikających z działania sił przyrody, jak i błędów wykonawczych, projektowych, czy ryzyk awaryjnych. Uzupełnieniem są ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej: OC ogólne, dotyczące szkód wyrządzonych osobom trzecim w związku z prowadzonymi pracami, a także OC zawodowe, obejmujące odpowiedzialność związaną z projektowaniem, nadzorem inżynierskim oraz pracami geodezyjnymi i geologicznymi.

Ochrona CAR/EAR zazwyczaj wygasa z chwilą odbioru końcowego, a więc dokładnie w momencie, w którym obiekt zaczyna pracować i pojawiają się nowe ryzyka.

– Wady wykonawcze, błędy projektowe czy defekty materiałowe bardzo często nie ujawniają się w dniu odbioru inwestycji. Ich skutki stają się widoczne dopiero w początkowym okresie eksploatacji, po dłuższej pracy pod pełnym obciążeniom technologicznym i użytkowym. Jeżeli w tym czasie ochrona ubezpieczeniowa już nie obowiązuje, inwestor i wykonawca pozostają sami z konsekwencjami finansowymi szkody. Dlatego ubezpieczenie CAR/EAR powinno zostać odpowiednio rozszerzone o ochronę podczas okresu gwarancyjnego, który, w zależności od warunków kontraktu i możliwości rynku ubezpieczeniowego, może obejmować nawet trzy lub cztery lata po zakończeniu robót. Klauzule gwarancyjne zapewniają ochronę w odniesieniu do szkód ujawnionych już w okresie eksploatacji, jeżeli ich przyczyna pozostaje związana z realizacją prac budowlano-montażowych objętych ubezpieczeniem – wyjaśnia Patryk Wełnicki z EIB SA.

Opóźnienie inwestycji może być droższe niż szkoda

Druga luka dotyczy inwestycji, które od pierwszego dnia funkcjonowania mają generować przychody. Dotyczy to przykładowo farm wiatrowych, fotowoltaicznych i innych projektów energetycznych. Jeżeli szkoda na placu budowy uniemożliwi uruchomienie inwestycji w planowanym terminie, inwestor może przez wiele tygodni lub miesięcy nie uzyskiwać wpływów założonych w biznesplanie, choć musi pokrywać koszty finansowania i ponosić inne koszty stałe. Zastosowanie mają wtedy ubezpieczenia ALoP (Advanced Loss of Profits) oraz DSU (Delay in Start-Up), których zadaniem jest ograniczenie finansowych skutków opóźnienia rozpoczęcia działalności, jeżeli wynika ono ze zdarzenia objętego ochroną.

Trzecim obszarem jest transport. Duże inwestycje opierają się na specjalistycznych komponentach, których nie da się szybko zastąpić, a to właśnie one są najbardziej narażone na uszkodzenia w drodze na plac budowy. Przed takimi sytuacjami chroni ubezpieczenie CARGO, obejmujące materiały i komponenty podczas transportu na miejsce realizacji inwestycji. Mimo skali tego ryzyka nie zawsze trafia ono automatycznie do programu ochrony.

– Przy farmie wiatrowej data uruchomienia jest ściśle skorelowana z harmonogramem spłaty finansowania i zawartymi umowami na sprzedaż energii. Weźmy łopatę wirnika uszkodzoną w transporcie. Koszt samej wymiany jest policzalny i zwykle nie jest dramatyczny w skali projektu. Problemem jest termin dostawy nowej, bo to nie jest element, który leży w magazynie. Oczekiwanie na dostawę przesuwa moment naprawy i uruchomienia turbiny wiatrowej, co bezpośrednio wpływa na obszar utraconych przychodów. Finansowe skutki opóźnienia są zwykle wielokrotnie wyższe niż koszt usunięcia samej szkody. Dlatego przy tego typu projektach ubezpieczenia DSU powinny być obowiązkowym elementem ochrony – dodaje Patryk Wełnicki z EIB SA.

Ile kosztuje ochrona dużej inwestycji?

Nie ma jednej uniwersalnej stawki. Koszt programu ubezpieczeniowego ustalany jest indywidualnie i zależy od wielu czynników, w tym m.in. od wartości inwestycji, zastosowanej technologii, lokalizacji, harmonogramu prac oraz profilu ryzyka. Składka wyrażana jest w promilach wartości sumy ubezpieczenia, co oznacza, że ochrona stanowi zwykle niewielki ułamek wartości samego projektu. Rozszerzenie programu o ALoP / DSU nieznacznie podnosi koszt, ale jednocześnie ogranicza ryzyko utraty płynności finansowej inwestora. Rolą brokera jest wskazanie ryzyk, które mogą nie być oczywiste dla stron kontraktu, a zaprojektowanie programu odpowiadającego specyfice konkretnego przedsięwzięcia.